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2014年4月

ドバイに出張中

今まで来たくてもこれなかったドバイに行くことになりました。
ドバイは金融を強化しており、是非とも行きたかった国なのですが、なかなか機会がなくこれませんでした。

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会社のお金なのでビジネスでも大丈夫。
椅子はフルフラットに近い形にまで倒せます。
寝心地もすごく良かったです。

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コンセントもありますが、こちらはプラグの方があっているはずなのに嵌らず、使えませんでした。
ただ、USB電源があったため、携帯の充電は問題なし。

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夜は天井に星空が浮かびます。

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やってきました、ドバイ。
やはり暑いのですが、湿度が低いためかあまり暑くは感じませんでした。

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山の日もいいがマナーを守ろう

8月11日を「山の日」と定め、祝日にしようと盛り上がっているようですが、当の山登りは登山者の素行の悪さが目立っているようです。

登山マナーの悪化は、実は一般の登山客にもうかがえる。一瞬、目を覆いたくなる光景に出くわした。犬連れのハイカーが散歩のごとく歩いていた。チワワやトイプードルのような小型犬からシバイヌ、ダックスフントまで犬種はいろいろ。
>>トレイルランにペット連れやポイ捨て…高尾山で見かけた“とんでも実態”

法定休日を作らないと日本人は休めないのかなどの話は取り合えずおいておいて、実際山登りをすると、人が多いことに驚きます。
最近は高齢者が余暇を登山ですごしたりするようです。

しかし、そもそも論として登山自体が自然への介入行為であり、環境に良いなんて事はまずありません
「自然を大切に」なんてキャッチフレーズもよく聞きますが、極端な話をすれば、人間の活動を制限すれば自然は復興すると思います。

私も時々山登りをするのですが、ごみのポイ捨ては確かにあります。
登山のときは少しでも荷物を軽くしたいですし、ゴミ袋を持ってこなかった人とかはこっそり捨てているようです。

また、トイレも有料だったりするので、こっそり他でしたりとかもよくあります。
「富士山の山肌に流れる白い川」が汚物の集積であるのも有名な話です。

AllAbout:富士山肌の白い川、実はトイレの排泄物!?

マナーもそうですし、少し控えたほうがいいのかも。
入山料構想はもっと広まってもいいような気もします。

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ソニーの戦略③ - 狙いは不動産投資による電器復興

ここまでソニー不動産戦略を理解する為に必要な事項を見てきました。
ここからが本題となります。

理経済:ソニーの戦略① - 不動産事業への参入について
理経済:ソニーの戦略② - REITの仕組み

ソニーが不動産を利用して何をしようとしているかを考えると、ソニー製の電器製品を売りたいのではないでしょうか。
仕組みを図示すると、以下の①~③の様になります。

登場人物はソニー本体、ソニー不動産(件の不動産事業部門)、投資家です。
資金繰りは全員円滑に行われ、手数料も無視できるとします。

ソニーの戦略1


まず、ソニーが種銭となる1.5億円をソニー不動産に出資します。
また、ソニーの製品を作る為に、4千万円で原材料を購入します。
ソニー不動産は、ソニーからの出資額の内、1億円で賃貸用のビルを購入します。

ソニーの戦略2


賃貸ビルにもテレビやAV機器等の家電が必要です(無くてもいいのですが、あっても問題にはなりません)
なのでソニー不動産はソニーから5千万円で商品を購入します。
購入した商品の原材料は①の時に買ったものなので、4千万円です。

結果、差額としてソニーには家電の販売代金から原材料価格を引いた1千万円(つまり付加価値分)が残ります
また、ソニー不動産はお金が空になりますが、計1.5億円の家電(ソニー製)付きビルが残ります。

ソニーの戦略3


最後に、ソニー不動産が保有する家電付きビルをREITの形で投資家に1.5億円で買ってもらいます。

「ビルの管理や顧客の呼び込みは当社(ソニー不動産)が行います。家賃収入から経費を引いた差額を配当します。投資額に対し年3%程度の利益が見込めます。」
こんな感じで投資家を呼び込むわけです。

最後に、ソニー不動産が得た1.5億円は、配当や減資によってソニー本体に還流されます。
これでソニーの不動産投資分は±0になります

ソニーは傘下に銀行も保有していますし、ネット証券のマネックスとも関係が深い ので、販売窓口は十分です。
NISAも追い風ですね。
ソニー銀行でしか買えないREITとして広告材料になるかもしれません。
ビルの購入費用が多少大きくても、数千人でお金を出し合えばさして問題ありません。

売れる不動産を見抜く必要もありますが、コンサルを雇えば解決します。
コンサル費用もメンテ費用も経費として必要経費となる為、実質投資家持ちです。
不動産価格が下がっても投資家が負担します。
傘下に損保も抱えているので火災保険等も割安に導入できます。
結局、REITを販売した段階でソニー側の負担は(ほぼ)ゼロになります

最終的には、投資家がソニーの製品を買った事になる為、不動産事業参入とは言いながらも、実は電化製品を売る為の仕組みに変えられると言うわけです。

この仕組みを利用すれば、今までは個人向けに販売していた商品を企業に売る(貸す)事も可能ですし、個人からの資金流入だけでなく、投資家からの資金流入が見込めます。
家電量販店に買い叩かれる事もありませんし、彼らの利益分だけ割安に卸す事も可能です。

また、ソニーは先日ノートPCのVAIOを売却すると発表していますが、これとも整合性があります。
家電付きオフィスにノートPCを付けるのは珍しいですし、多分入居者も別のPCを持ってます。
PCで重要なのは中身のデータですから、オフィスについてくるPCは使い辛いと言うのもあります。

この様に、不動産参入と言う部分だけがクローズアップされているのですが、思うに、ソニーは不動産のリスクを取るつもりは無いのだと思います。
イオンも似たような仕組みを使っていますが、ソニーの狙いもここにあるのではないでしょうか。

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ソニーの戦略② - REITの仕組み

ソニーが不動産事業に参入しましたが、中篇は私の考えるソニーの狙いについて記述します。

理経済:ソニーの戦略① - 不動産事業への参入について

私が思うに、ソニーはREITを使うことで、不動産保有のリスクをほぼすべて軽減し、ソニーの電化製品だけを売るという、電化製品底上げの為の参入と考えています。

まずはREIT(不動産投資信託)の仕組みについて見てみましょう。
仕組みを図示するとこんな感じです。

REITの仕組み

丸三証券:はじめてのREIT

ちなみに言葉で書くとこんな感じ。

REITは、Real Estate Investment Trustの略称で、不動産を主な運用対象にする投資信託のことです。日本の不動産を運用対象にし、証券取引所に上場されているものをJリートといいます。投資家から集めた資金を複数の不動産に投資し、その賃貸収入や売却収入を得て、投資家に分配・配当を行う形態の金融商品になります。

何を言っているのか正直分りにくいのですが、要するにビルを持ちたいけど一人で買うと高いので、みんなで買いましょうという制度です。

例えば1億円のビルを建てて賃貸物件にしようと思っても、個人でお金を出すのは大変です。
なので1万円ずつ1万人で協力してお金を出そうというシステムです。
伝統的な株式の仕組みとほぼ同じで、これらの仕組みを法律にあわせて制度化したものです。

概要が分ったところでもう一度図をよく見ていただきたいのですが、ここで最も重要なのはREITによって一番利益を得ている、言い換えればリスクを背負っているのは誰かと言うことです。

この場合、一番は投資家、二番目は銀行などの金融機関と言うことになります。
REITの販売元である運用主体・資産運用会社は信託報酬などの利益は得ているものの、基本的にはリスクもリターンも取っていません。

ビルが倒壊しようと土壌汚染が発生しようと空室率が上がろうと、その損失はまず投資家が価格の下落による評価損や決済損のよって背負うことになります。
運用者は悪評が立つなどの問題はあるものの、直接的な損失は自分で保有していない限り殆ど無いわけです。

資本力があるならば、賃料や不動産の値上がり益に頼らずに、信託報酬と言う新たな形の不動産収入を得る方法があるわけです。

では具体的なソニーの戦略はというと、続く…
理経済:ソニーの戦略③ - 狙いは不動産投資による電器復興

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ソニーの戦略① - 不動産事業への参入について

ソニー不動産事業に参入するそうです。

ソニーが不動産事業に参入することが24日、わかった。IT(情報技術)を活用し、個人向け不動産の売買仲介や法人向けコンサルティングなどを行う。ソニーはテレビなどエレクトロニクス事業の不振が続き、成長事業の育成が急務になっている。今月、新規事業の創出に取り組む専門組織を社内に設置。不動産業が第1弾になる。
>>ソニーが不動産事業に参入 担当子会社を設立、新規事業創出

至る所で本業軽視と揶揄されていますが、私はそうは思わなかったのでソニー経営陣がどういう戦略で参入したのか、自論を展開してみようと思います。

最大の問題は、ソニーが何から収益を得ようとしているのかということ。
普通に考えれば不動産を所有し、管理し、個人や法人が払ってくれる家賃によって利益を得ると考えられます。

しかし、これには多くの問題があります。
人が来てくれないと空室が発生し思うように家賃が入らないでしょうし、天変地異で買ったビル等の不動産が倒壊してしまう可能性もあります。

他にも、土壌汚染問題が持ち上がるかもしれません。
築地移転の際の土壌汚染問題も、突然話題になりましたし、スーパーの地下から高濃度の放射性物質が見つかったこともありましたね。

耐震基準が変更されたり、姉歯建築士の様な人に当たってしまうかもしれません。
住人が酷い人で、部屋を荒らしまわったり占有してしまったりするかもしれません。

この様に、不動産で儲ける為には土地に対する目利きや建物についての知識、入居者の審査など様々な知識が必要です。

基本的に家電メーカーであるソニーが入ったところで、すぐさまうまくいくことはないでしょう。
まして、買収ではなく新規参入ですから、なおさらノウハウが不足します。
多くの人はここに疑問を持っているのではないでしょうか?
私もこのままでしたら同じ疑問を持ちます。

ではどうしてソニーは参入を決めたのでしょうか?
私はソニー銀行を筆頭とするソニーFGを利用して、家電品をBtoBで販売するために設立した、バリューチェーン統合用の仲介会社と考えています。

結論から言うと、REITを利用して、自身の不動産保有リスクをほぼ0にし、家電(の権利)を投資家に販売することが目的だと考えています。

長くなったので続く…
理経済:ソニーの戦略② - REITの仕組み
理経済:ソニーの戦略③ - 狙いは不動産投資による電器復興

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